国家对房地产市场得调控是让房地产业健康发展,不是让房价大幅下降。 房住不炒政策、限购令、限价令都是为了让房价回归理性,去除金融属性,基本上控制住了房价大幅上涨的可能

房产调控许多房企都破产了为何房价还是居高不下?

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国家对房地产市场得调控是让房地产业健康发展,不是让房价大幅下降。

房住不炒政策、限购令、限价令都是为了让房价回归理性,去除金融属性,基本上控制住了房价大幅上涨的可能。炒房客要为囤积房产付出代价,以后再想炒房赚钱是不可能了。

从金融角度看,政策也不支持购买多套住房,首付款比例不断提高,利率不断上调,杠杆率下降。

从购买力

角度看,工资上涨速度较快,购买力不断提高,再加上适度通胀率,房价不涨就等于落。房地产商除去各种成本和费用,最后利润也就是4%左右,没有太大的降价空间。如果房价大将,有好多房地产商就要倒闭。其实,现在已经有一些中小型开发商支撑不住了,退出了房地产业。今后,房地产市场主要靠大型房企支撑,这样会使这个行业更规范,更适应市场变化,更便于管理。

从市场供求关系看,一、二线大城市由于经济发展速度快,人口处于持续流入状态,工资上涨速度非常快,房子的需求量在增加,价格微涨是可能的。但在个别三、四线中小城市,尤其是能源城市,就业率不高,人口处于净流出状态,房子供大于求,房价降幅可能会大一些。

感谢邀请:

房地产市场实在是太复杂了,在市场里面我们常常看到一些奇奇怪怪的现象。

有朋友在问,房产调控许多房企都破产了,为何房价还居高不下?

今天我们就一起来聊一聊,为什么房企会破产?为什么房价还居高不下?

一,为什么房企会破产?

一直以来我们都非常的清楚,开发商也就是我们的房企,他们是最赚钱的。

但谁可曾想,这些年房企破产的声音越来越大,破产的数量也越来越多。

那么究竟是什么原因造成这些房企破产的呢?

第一,房产调控。

在上一轮去库存当中,现在很多的城市都在翻倍的上涨,但是出台了很多的楼市调控政策。

楼市一旦调控,房价就停止了上涨,就恢复了平稳

的状态,有的城市甚至还下跌了。

那么那些小房企手里的项目卖不出去,资金周转出现的问题只能面临着破产。

第二,积极拿地,资金枯竭。

在上一轮去库存当中,大部分城市的房价都在大幅的上涨,很多开发商为了获得高额的利润激进的拿地。

而这些年楼面价在不断的翻倍拉低的成本不断的增加,小开发商判断失误,资金吃紧。

大部分的资金都压在了土地里面,没有了开发的资金也贷不了款,只能面临淘汰破产。

……

的确如此,从2018年开始,房企破产的数量都在逐年的递增。

但仔细观察,你会发现破产的房企大部分都是那些中小房企,尤其是小房企。

资金不是特别的雄厚,对楼市的判断也没有做具体的调研,只能面临着破产。

二,房企破产,为何房价还居高不下?

破产的房子越来越多,房地产开发也变得越来越困难,但房价却还是非常高。

所以房价真的是打破了我们传统的认知,在很多人看来,既然那么难开发,房价就应该下跌。

那么究竟是什么原因让我国的房价还能够居高不下的呢?

第一,金融风险的控制。

面对魔幻的房地产市场,我们需要注意这样一件事情,绝大部分家庭都是通过高房贷来进行买房的。

说到底,绝大部分的房款都是由银行在承担,也可以说由国家来承担。

那么如果房价大幅的下跌,就意味着银行会产生非常大的坏账,造成金融风险。

第二,成本在加速增加。

从市场经济学的规律来看,商品的价格在很大程度上,还是和它的成本有着最直接关系的。

成本增加,价格上涨,成本下跌,价格下跌,成本和价格的波动是正相关的。

而这些年楼面价在加速的翻倍,开发的成本也在逐年的递增,支撑着我国的高房价。

……

的确如此,仅仅只看这两个原因也知道为什么我国的房价居高不下了。

所以看待房企的破产,一定要独立的去思考,破产的房企是被时代淘汰的企业。

那些优秀的大牌房企,优秀的开发商依然存活的很好,依然在不断的开发房地产。

三,小结

总的来说,最近这些年房地产开发变得越来越困难了,那些中小房企都面临着淘汰和破局的可能。

有一句话是这样说的,如果自己不改变格局,自己不做转型,当时代淘汰你的时候,连招呼都不会给你打一声。

所以我还是想借着这个机会,提醒所有的购房朋友们,一定要正确的看待我国的房地产市场。

在购买房子的过程当中,一定要保证自己房屋的安全性,其次才是它的增值性。

在购买一手房的时候,尽可能的回避那些小牌房企修建的项目,避免楼盘停工和烂尾。

有条件的朋友,家庭宽裕的朋友,一定要购买那些地段较好的大牌房企修建的优质项目。

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机,十余年房产投资经验,熟悉重庆各区房产价值,板块轮动,购房贷款政策,购房知识,时常还要分享重庆楼市一线动态,我们一起交流,一起成长吧!

你要搞明白,房地产调控不是为了打压房价,而是控制房价上涨,换句话说调控是两面的。如果房价大跌,一样会通过策略调控来提高房价。很多地方都进行了限购,比如说广州,不过在房价低迷的时候,广州去年也在黄埔区做出了适当的放松政策。

国家的目的不是打压房价,而是稳定房地

产市场,什么是稳定?那就是不大涨也不大跌。不管是大涨还是大跌都不符合大部分人的利益,也不符合稳定发展的大政策。

房产调控,很多小房地产公司破产,主要是自己公司负债太高的问题。其实你要明白,在中国如果房价大跌的话,影响是非常大的,那个时候穷人一样是买不起房子的。

穷人要买房子,不要寄希望房价大跌,而是要自己努力赚钱,提升自己的能力,这才是正道。今天中国房价很高么?这个问题要看你怎么看?

在我老家一个四五线城市,平均工资大约是3到4千元,房价大约是七八千元。一个家庭3到4个劳动力,一年存三四万元还是可以的,基本上一个家庭存七八年也可以攒够首付。当然房子有好有差,有钱买价格2万多的江景豪宅,普通刚需族就买恒大的郊区精装房,大家都是有房子住的。

我们的房地产政策就是要让大家都有房子住,而不是让人人都买得起江景豪宅。另外房价的决定因素,最终还是市场决定,只要有需求,价格就会坚挺。中国的人口基数,跟城市化进程,都决定了我们的房地产市场未来的走势肯定还是好的。当然想要炒房的就别想了,房住不炒也是大政策。

其实,房价下跌和开发商破产没有必然联系。房价是什么房价,破产是哪些开发商破产,这些都是必须要搞清楚的。

1、限价令和限售令。

这导致一二线城市新房价格和二手房价格基本上停涨了。特别是新房价格相对于二手房价格,倒挂很明显,那些有房票的人巴不得抢到一套房。限价令让开发商不怎么赚钱,但2017年大卖的房子,事实上大部分是开发商手里相对便宜的储备,所以成本低,限价令顶多让开发商不怎么赚钱,亏本还不至于。

而限售令直接冻住楼市,这种情绪会互相传递的,卖房子的人少了,房价的确不会大跌。

2、一二线城市房价有更多因素支撑

一二线城市有很多优势,比如人口因素,从去年开始很多城市开始搞人才引进,这实际上就是扩大需求,帮助开发商卖房子。

还有,一二线楼市二手房市场相对活跃,房价跌不跌某种程度上由大大小小的房东

决定,而不是由开发商决定。

还有房贷因素,从2017年初开始,房贷利率不断上行,首付比例也是屡屡上调。本轮调控将杠杆率控制得比较好,那些高杠杆入市的人还是很少的,对一二线整体房价构不成威胁。

根本性因素还在于经济仍在中高速增长,一二线城市是中国经济的主要引擎,相对于其他城市,这些城市人口收入更高,配套更完善,产业更发达,大幅下跌的客观条件并不存在。

3、一二线城市主要是大开发商

看看国家统计局的数据就知道了,一二线城市只占整体销售的一部分,还有很多来自于三四线城市。事实上很多开发商2017年业绩飘红,靠的就是三四线楼市的火爆。开发商在三四线获得了现金流支持,自然不会特别着急在一二线城市降价。必须要指出的是,当前一二线城市的玩家主要是大型开发商和本地开发商,其他的中小型开发商都挤不进去了。能够进场的开发商还是有些本事的。他们在融资渠道等方面很有手段。

4、事实上的确有很多开发商在破产。

去年四季度至目前,并购贷明显上升。这说明很多小开发商已经遭遇现金流问题,2016年那波地王潮加上现在收紧开发贷款,实际上让很多小开发商被噎死了。

本轮调控已经到了啃硬骨头的阶段了,决心已经下了,不只是那些试图高杠杆弯道超车的小开发商,一批金融机构都会面临破产风险。未来的房地产不再是“百花齐放”的状态了,而是由巨头们主导,而金融经过这次洗礼,也会更加稳健。就房价而言,本领调控会让房价理性回调,这实际上是在夯实楼市,夯实房价,大跌肯定不可能了。

如今得房产政策确实有所趋严,而随着政调控的日趋严厉,不少房地产厂商得日子确实不好过, Wind资讯统计数据显示,剔除数据不全企业,A股128家上市房企利息支出总计高达797.2亿元,同比上涨32%,即2017年平均每家房企利息支出高达6.23亿元。

据报道上述128家上市房企归属于母公司股东的净利润合计174

8亿元,由此可见,接近800亿元的利息支出占其净利润总额的比例高达46%,2016年这一指数约为43%。可见房企得负债比是很高的,这也是为什么房企对资金链的要求极其严格。

但另一方面,问题中也显示,小房企在此轮调控下有些会破产,但对于部分大型房企,调控虽有影响,但并不至于让他们得帝国崩塌。如此一来也就不难理解为何房价居高不下,在房地产这个看似不完全竞争市场上,其实只有那么几家大型房企能够真正对市场起作用,其借助他们巨大得市场影响力,使得房价并不会产生大幅波动,而作为价格接受者得小供应商在资金链压力下只得饮恨破产。

因此,房企确实存在危机,但还不至于影响房价,特别的,随着城市基础价值不断提升加上大量人才涌进,一二线城市房价也越来越接近其原本价值(不包括畸高得部分地区)。

房价,是由存量市场的边际交易决定的。一个开放商的房子,拿到存量市场,九牛一毛。不足以影响整个存量市场。但如果存量市场的边际交易发生了变化,哪怕开放商的财务状况再好,也挡不住房价的下跌。

什么是存量市场的边际交易呢?假设全社会有1万套房子,其中10套在交易,于是,整个1万套房子的价格,就

由这交易的10套来决定了。如果没有人买,房价就会下跌;如果买的人比10个多,那就会导致房价涨。

如果房价涨得太多了,就会改变边际交易的数量,就会有11套、12套房子想卖出来。这时候,如果是买家追涨的多,就会导致房价进一步上涨。如果同时导致卖家惜售不卖了,那就会进一步导致房价进一步上涨。

这里要关注一个数量比例,那就是:边际交易的数量,占社会整个存量的比重,是非常小的。这是房地产市场的特殊性。由于边际交易的数量占社会存量的比重非常小,也就导致了房地产市场的价格决定是非常复杂的。在上涨的时候,需求扩张和卖家惜售,都会进一步推高房价。

再看看开发商的财务困境是如何造成的。那是因为在房价上涨的过程中,地价上涨更快,同时资金成本也居高不下,导致在房价上涨的过程中开发商的财务状况越来越紧张。这个过程,是由房价上涨导致的,是结果。但这个结果会不会导致房价下跌呢?不一定。这个状况导致大开发商和融资能力强的开发商实力提升,砸竞争中胜出,少数小开发商的倒闭,不仅不会影响房价,他们的烂尾楼盘被大开发商接手之后,反而让大开发商赚得更多。

所以,这里要看,许多房地产企业破产了,大房地产企业呢?如果哪一些,前十大房地产企业都濒临破产了,房价也就必然崩溃。

实际上,现在的房价已经开始下跌了,不是因为房地产企业的原因,而是市场的边际交易的供需结构发生变化了。

相必大家都知道缘木求鱼南辕北辙的故事,也知道大禹治水,疏而不堵,这两年的房产调控其实,对房价是“堵而不疏”,人为的压制购买力,只会让房价的堰塞湖越来越高。

也就是这些房产调控措施,全部都是为了防止房价过快消耗上涨的力量而已。而上涨的力量一直不被消耗,那房价上涨怎么可能

停止?

即使小房地产商破产了,但大地产商还在,更少的大地产商更容易垄断房价,联合涨价,很简单,几千家房地产商心齐,还是几十家大的房地产商心齐,更容易结成涨价联盟呢?

放任房价暴涨,或者说对房价上涨不干预的结果,就是房价很容易因为涨的过快过高,而造成了“房价暴跌”这个政府和很多和房地产相关行业的人都不愿意看到的结果。为什么呢?

很简单,物极必反!

西方有句话叫“上帝欲使其灭亡,必先其疯狂”,老子言:“将欲取之,必先与之”。

为什么为了到达某个目的反而要做看似“南辕北辙”的事情呢?

因为日中则移,物壮必衰,事务把自己的潜力都发挥光了,就倒了衰亡的时候,也就是位极人臣的时候,就要想着急流勇退了,否则将丧其身不远矣。

和人一样,房地产已经没有对手,没有束缚,没有唱空,一片大好,一览众山小的时候,就是房地产衰落之时。

当打仗的时候,如果连预备队都上去了,虽然看似能增加其本身的实力,但另一方面说明其已经黔驴技穷了。

对于房价多方和空方的战斗,多方实际上还是有预备队一直没有动用。这个对付房价空方的预备队,就出自政府对房价的限制措施:限购,限贷。

正因为有了高,才有低,正因为有锁,才有了解锁,正因为有了限购限贷,才会有解除限购限贷。

正因为中国政府作出了限购和限贷,才有了解除限购和限贷这张王牌!

限购限贷,北上广深,特大城市是最严的,客观上也可能是这些地方涨的最猛的,但不管怎么样,政府在这些地方是下了大力气控制房价的,这也是中国政府的高明之处。

控制北京房价,控制上海房价,控制深圳房价,就是控制整个中国的房价。

因为这些特大城市是房价的牛头,他们房价达到的高度,就像汤臣一品在上海给其他房子定价的标杆一样,控制住这些地方的房价,就是抓住了中国房价的牛鼻子!


因为政府手中还有解除限购,和解除限贷两个强大的对房价利好的手段没有动用,所以政府可以很安心的,看着房价而不用担心房价暴跌。

如果房价下跌,让政府动用解除限购,和限贷的手段,那就说明最后一批预备队已经上战场,房价多方的阵地已经没有后援了,随时可能崩盘。

因此,对于普通民众来讲,只要这个城市的限购,限贷一直存在,就不用担心房价下跌。

因为解除限购,限贷后,房价多方得到强大的援军,必定能乘胜追击,风光无限一阵,这个时候,再看机会慢慢在高点脱手房子也不晚。

不管现今中国政府是迫于民众压力,还是主动的出台了限购限贷的政策,都客观上造成了房价多方,有两大核武器级别强大的预备队在手。

另一方面,也是限制了部分中国房价上涨的强大动力的释放,从而使得中国房价达到高潮的时间大大延长,也就是延迟了中国房价繁荣的时间。

其实,对国家来讲,坚挺的房价对经济的正面影响要远远大于对经济的负面影响,这在我其他的文章中有详细的论述。

所以,延长房价坚挺的时间,就是延长中国经济繁荣的时间,在这里要为中国政府点个赞!

反面例子就是上个世纪80年代的日本,因为政府对房价没有任何限制的政策,也就是对于脱缰的野马日本的房价,日本政府没有拿出“缰绳”限制进行限购,更没有进行限贷。

甚至,在信贷上日本政府默认银行的大力鼓励买房的宽松的信贷政策,助涨了日本房价的飞涨。

其实看着中国政府在房价问题上一直“干预”,造成中国房价不能痛痛快快的高潮,西方是很着急的,因为他们知道房地产一天达不到高潮,中国经济依靠房地产出问题的时候,就一天达不到。

你认为呢?所以恰恰相反,北京上海的所谓房产调控越猛烈,房价越不可能下跌。

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这几

年房价调控的目的只有一个,就是不让房价下跌与过快上涨。房价下跌的后果非常严重,房价过快上涨的后果现在已经看到。而事实上每调一次就上涨一次,这当然是大家不想看到的。接下来房企破产的会越来越多,但房价不能跌还是重中之重!居高不下是暂时还是多久,谁也不好说,至少炒房的已感受到压力,总久是一件好事,只是苦了刚需。

这两年,对一二线热点城市

的持续调控,减弱了房价的波动,而不是其他。

首先,官方的数据显示,一二线城市的房价确实还较为坚挺。

统计局的数据显示,10月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%,二手房销售价格同比上升1.0%;二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨10.4%,二手房销售价格上升7.6%。也就是去年10月到今年10月的一年间,一二线城市的一二手房的价格还在上行,只是一线城市上行的幅度很小,二线城市上涨的幅度仍然较多。

在政策面的调控下,短效政策对房价的波动起了一定的抑制作用,但这种调控确实在一二线热点城市不能放松。

其次,房企很缺钱也是事实。

调控的目标之一,就是降低房地产的杠杆率,从金融角度来讲,就是严防资金流向房地产,鼓励资金流向实业。由于房地产普遍杠杆率倚高,一些中小房企在融资无门后资金链断裂关门也就不会奇怪了。

在本轮调控的两年多的时间里,房企的融资通路是不断收窄。受此影响,房企的运营策略也在改变,加速项目资金回笼,放弃部分利润重视现金流,甚而不少房企放缓了拿地的脚步。

近期房企获得银行授信的情况有所改善,这从一些消息中可以看到。而且,年末还有一个最新消息是,11月份30余家房企发布了境内外融资公告,总规模达到了超1000亿元。

第三,一二线城市房价较为坚挺有其原因。

一是这些城市大多是人口净流入的城市。人口净流入量较大的城市,楼市需求就较为稳定,无论是住房市场,还是租赁市场,这个需求都是跟人口流入量有关的;二是这些城市的城市建设更完善、公共资源更丰富,更适宜发展与生活,这会在房价中有较多的体现;三是这些城市的土地价值较高,房价走高是综合因素,并不是开发一端决定一切;四是历史的房价高位,拉升容易拉跌较难。

最后,楼市目前主要还是体现在成交量下行,高房价预期有所被破。要想让一二线房价下行,一是当下的调控不能放松,二是长效机制的建立可以期待,三是土地制度需要改革。在长效机制中,税制的改革很是受到关注,比如说房地产税、遗产税等。

房地产市场调控力度确实非常大,仅今年1到5月份,各地出台的房地产市场调控政策就高达150次,5月份更是达到50次。但是,房价并没有出现下跌,最新数据显示的结果是,三线城市房价齐涨。也就是说,调控可能并没

有能够令许多房企破产。

事实也是,从近年来房地产市场的格局来看,与其他行业并没有多大区别,也就是有实力的生存下来,没有实力的淘汰出局。因为,房地产业经过近十五年的快速发展,也到了重新洗牌的时候。就算没有调控政策出台,按照市场竞争要求,一部分开发企业也会在竞争中退出市场。所以会造成许多开发企业破产的错觉,是因为我们对房地产市场的关注度过高,看到一家房地产开发企业破产了,就认为其他地方的开发企业也不行的,真正不行的,还是那些企业。

值得关注的是,近日,北京通州的十里春风小区,就出现了开发商去年8月份将开盘价确定为4万多/平方米,到了现在开盘价却降至2万多/平方米的现象。为什么?说明房价的泡沫很多、利润空间很大,开发商操纵房价的行为是存在的。如此,开发企业抵抗调控的能力就很强,要想使开发企业破产,就不是一件容易的事。只要开发企业有能力与调控政策对抗,指望房价下跌,难度就相当大了。

所以,调控致开发企业倒闭、房价继续高企的问题,既有关联,又没有关联,既好象应当具有逻辑关系,又好象缺乏逻辑关系。只有坚持“房住不炒”的定位,才有可能使房价真正步入理性轨道。

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