今天聊的是投资房地产公司股票而非买房。 我们要搞清楚二件事情:1 房地产行业的本质,2 房地产市场发生了哪些变化。 为什么过去房地产行业躺着就能赚钱,这是因为房地产行业的

房地产行业未来的前景如何?

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今天聊的是投资房地产公司股票而非买房。



我们要搞清楚二件事情:1 房地产行业的本质,2 房地产市场发生了哪些变化。

为什么过去房地产行业躺着就能赚钱,这是因为房地产行业的本质决定的。

一 地产行业商业本质

房地产开发商其实是大批发商+组装厂,房地产的核心原材料是土地,他从政府那里把地批发过来,然后组织各种大小承包商把房子建起来,再加价零售给个人。

下游需求无限,上游供应有限


房地产行业是一个好生意,因为它有以下这些特点:

1 有定价权

在产业链上最有话语权是谁?并非开发商,而是控制着土地供应量和拥有强大行政权力的政府。但无论上游怎么加价,开发商可以把价格转移给下游的零售客户,所以开发商在产业链上是具有强大定价权的,这对投资者非常重要,为什么我一直推崇零售企业,因为零售企业具有定价权,有定价权就能获得产业链上的高额利润。

比如在手机这个产业链上面,为什么苹果一台手机赚上千,而富士康只能赚几十?核心就是消费者只买苹果的帐,而不买你富士康的帐,虽然你们做出来的东西可能一模一样,但就是没有人买,这就是定价权。

具有定价权是好生意的第一个特征。


2 占用上下游的资金

开发商可以最大限度的榨取产业链上下游的利润,是怎么榨取的呢?比如对下游的购房者,以前是直接售楼花,现在是需要你先交定金的,所以这就是占用了购房者的资金,不但提前锁定了销售,而且等于拿到了无息贷款,开发商拿着这个购房合同又可以去银行贷款,所以开发商其实本金并不需要很多,以前甚至空手套白狼都行的通,这就是行业特性决定的。

开发商不但可以占用购房者的资金,而且可以占用下游合作伙伴在资金,比如总承包方,一级,二级分包商等等,不但可以让他们垫资,还可以要他们先打保证金过来给开发商用,虽然这是很没有天理的事情,人家给你做事情,还要给你钱,但是行业就是这样。

做过工程承包的都知道,垫资是非常痛苦的事情,有时候利润并不高,长时间收不回成本导致利息把利润都吃掉了,之所以这样痛苦是因为他们处于产业链不同的位置决定的,赚钱不费力,费力不赚钱就是这个道理。

但对于开发商来说却是好事,可以无息占用他人资金,企业的ROE回报率必定要高很多,所以其实买房还不如购买房地产公司的股票,投资回报率要比单纯的投资房子高很多。

占用上下游资金是好生意的第二个特征。


3 强地域属性构建了天然的竞争壁垒



房地产行业具有很强的地域性,就算你是一个全国知名的开发商,我是本地一个小开发商,但是你在深圳,我在长沙你影响不到我,你我都在长沙,但是你在河西,我在城南你也影响不到我。

在长沙我经常看见万科楼盘的对面就是一个什么“江山帝景”,“枫华府第”的楼盘,这是本地毫无名气的开发商建的楼盘,但是却丝毫不影响房子的销售,因为房地产行业的核心本非品牌,渠道,而是地段。无论你开发商的实力如何,只要你拿到了好的地段,你就是躺着赚钱。房子不像标准化的商品,是在全国范围竞争,这种强地域性建立的竞争壁垒导致这个行业可以养活无数大大小小的开发商。

地域构建的竞争壁垒是好生意的第三个特征


4 供给有限,需求无限


地产行业实际上是一个卖方市场,这么多年一直都是,土地是有限供应,这一点香港和我们最像,所以香港的房子也是贵的要命。

在供给有限的前提下,需求又极大,老百姓对房子的渴求欲望在全世界找不出第二个国家有中国这样强烈,甚至连年轻人谈恋爱,结婚都需要房子,这在全球几乎绝无仅有,导致房子不但是刚需,而且变成了稀缺品,价格一路上涨。

这是好生意的第四个特征


5 存货越多越好

房地产行业的存货与其他行业有本质区别,因为他的存货是土地,很少有行业像房地产行业一样,既然存货越多越好,不但不贬值,而且还会升值,有时候存货升值赚到的钱比开发出来赚到的钱还多。

这样的事情你应该听过很多, 我的几个兄弟就是做房地产总承包的,听他们说某某一块地拿在手里几年转手卖出去赚几个亿,这种依靠存货升值赚钱,不但赚的轻松,而且如此暴利的,几乎闻所未闻,但它就是真实的存在。

所有以上这些特征,让房地产行业变成了一个真正的黄金行业,加上14亿人组成的巨大市场,只要你进入了房地产行业,你想不赚钱的都难,“房地产的黄金时代”就这样在我们对他完全懵懂无知的情况下,轰轰烈烈的走过来了。


二 房地产行业的投资风险是什么?

进入早的就发了,那些不停政府话的,不相信调控的,无论是开发商还是购房者真的发了,而那些老老实实把钱存银行的还在租房子住,这就是中国式社会的悖论,听话的孩子没有奶吃。

但是天下没有不散的宴席,也没有永远躺着赚钱的生意,因为这违背自然的规律,当有些老百姓幡然醒悟而拿着几代人的钱冲进去的时候,其实已经晚了,就像那些在大牛市顶部冲进去的股民,结局也大体一样。

房地产行业到底发生了什么样的变化呢?


1 供给变化

现在的基调是“房住不炒”,为了给楼市降温,有二个大的政策让这个行业不再是卖方市场:

第一 农民宅基地可以进入市场了,这是土地制度的巨大变革,把宅基地的使用权,所有权和资格权分开,农民可以和开发商合作建房子再出租。虽然这个制度好像还没有发挥威力,但是只要假以时日,执行到位的话,其必然改变这个行业的格局,就像90年代的住房制度改革一样。

关于这个政策的具体细节,大家可以去百度一下,我在前段时间还写过一个问答:


第二 推出共有产权房

共有产权房在北京已经做了好几个楼盘了,这个政策是满足刚需而非炒房一族。因为这种房子你可以无限期的住,价格也比较便宜,但是产权是和政府共有的,所以你卖不掉。

这二个政策加起来,都是极大增加了房子的供给,那么需求端有什么变化呢?


2 需求变化

北京推出共有产权房后发现,来买的其实也就是5万多人,占整个北京2000万人口的比例小的可怜,这些人是真正的刚需,也就是说其实刚需房子真的不多了。

这段时间我对中产阶级的研究也支持这个结论,我阅读了麦肯锡咨询,胡润财富报告,艾瑞咨询等对中产阶级的调查报告,中产阶级的住房情况,无论是一线还是二线城市,住房的拥有率都在90%左右,平均拥有住房为1.53套。

所以真正还对房子有刚需的人是10%的中产,加上还没有在城市安家的一部分人,另外有些外来迁入的人口。其他的对房子的需求都是满足投资需求,而一旦改变了人们对房子涨价的预期,那么这些人将第一个跑路。

以上供给端和需求端是房地产行业最深刻的变化,这意味着行业的黄金时代已经结束,房子盖起来就能卖的日子一去不复返了。

而房子卖不出去,那么必然会影响房企的利润,这对投资者来说并非好事


3 资金供应的变化

房地产行业是一个对资金需求很强的行业,过去主要是依靠银行的资金供应,但是在目前的形势下,严控资金流向地产行业,导致资金链断裂,或者资金成本非常高,那些没有资金优势的小开发商必然会退出市场。

我就认识一个这样的开发商,他是我哥的朋友,因为我哥也是做房地产行业的总承包,所以他们既是朋友关系,也是合作关系,这个开发商2014年还是湘阴县城的首富,号称资产有十六个亿,但是却因为调控,资金断裂几乎在一夜之间破产,资产全部被封,原来一顿饭都要吃上万,现在经常打牌的钱都没有。

他的故事绝非孤例,而是行业未来的常态,行业会越来越集中,当然这个过程会比较慢,因为行业的强地域特征依然存在。

以上三个因素是房地产行业投资最大的风险,供应量越来越多,市场需求越来越少,资金成本越来越高。

那么在这个形式下,房地产行业的股票是否值得投资呢?接下来我们以华夏幸福作为案例来分析一下。

替换高清大图

那么,我们明天再见吧!

因为本文已经很长了,所以我将另写一篇华夏幸福的分析文章。

感谢点赞!

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参加本月23-25日举行的、由每日经济新闻主办的2017第六届上市公司领袖峰会的金科股份董事长蒋思海认为,中国房地产业的发展,市场日趋理性,近五年行业更是健康发展。

一般情况下,当一个行业恰逢某些契机高速增长后,进入到相对饱和阶段,这个时候也将面临行业集中度的提升,强者恒强,绝大多数无法稳固这种增长惯性者会被清出市场。

行业的竞争最终将是寡头的竞争,我们对此已经有了深刻的认识,排名50以后的企业难有生存空间。随着千亿级公司的涌现,行业将呈现一种高度集中化,并且会快速提升,房地产企业必须快速做大规模,有规模才有竞争资格,有规模才有话语权,有规模才有行业地位,只有这样公司才能生存发展。

目前,我们正在积极探索适应中国房地产行业创新阶段的转型升级变化,更多地在挖掘自身经营和管理潜力上开拓新的盈利空间,在传统的金融资本上融入更多的智力资本形成业绩增长的推动力,从而逐步形成可持续、更稳定的经营发展模式。

金科已经逐步走上民生产品的道路。结合当今市场发展方向,以及20年来在产品和服务方面的丰厚积淀,金科作为民生地产,一直致力于带给老百姓最真实、最舒适安逸的生活状态,以人性化的生活系统植入产品,真正最大化地实现为用户创造价值。

金科积极推动产品创新、模式创新,从“地产开发商”转型升级为“美好生活服务商”,以“地产+服务”连接用户,不忘初心、砥砺奋进,打造优质生活方式,从民生人居需求出发,积极践行“成长更好、便利更好、健康更好、邻里更好、居家更好”五大主张,不断超越,回馈社会。

金科股份将大力发展以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群和以武汉为核心的长江中游城市群。重点发展以上海为核心的长三角城市群、以广深为核心的粤港澳大湾区城市群和以北京为核心的京津冀城市群;以及山东半岛城市群、北部湾城市群等。同时结合城市群内城市的不同能级,聚焦发展一二线城市,发展中心城市,选择性进入优质三四线城市。

金科的拿地模式也跟随城市群的建设在不断进步变化。在聚焦城市群的区域布局目标下,金科选择将从过往的“侧重于内生式增长”向“内生式增长与外延式增长并重”的发展方式转变,继续加大招拍挂参与力度,并积极开展一二级联动开发,介入旧城改造、棚户区改造,保持稳健的内生式发展。

同时,金科也在加码合作拓展机制的常态化。这一合作模式包括:在核心一二线城市,以公司层级的

股权收购,项目层级的参股合作、联合拿地等方式积极获取项目,加速城市进入或加大公司在城市的市场占有率。在中心城市,通过收并购、合资合作等方式扩大项目获取的数量和渠道。对未进入的区域,还通过与当地龙头企业建立战略联盟的方式,建立进入区域市场的通道。在优质的三四线城市积极参与招拍挂,并利用公司优势扩大影响。

在中国目前的状态之下,尤其是近期不断爆发出来的关于金融P2P问题,很多人认为还是投资房产比较合适,但其实是对每个人不一样的,投资区域也是不一样的。就整体房地产形势来讲,房地产现在的价格基本已经是处于顶峰阶段。所以在现阶段总体来说投资获利的空间不大,就保值功能来说,也不是所有的地方都会保值。

总体来说,考虑自身因素针对性的投资才对。就普通白领阶层来说,除非是刚需自住功能要买,投资的话不要考虑,尤其是二三线城市;除去刚性需求之外,有闲余资金短期不需要的情况之下,因为一线城市现在针对外来投资的客户规定很多买来3-5年之内是不能卖的!这时侯投资也尽量选北上广深一线城市和二线省会城市,因为这些城市聚集的人口多经济增长好,商业繁华短期之内房价还是保值的,而且一线城市近期新房因为受政府部门控制限价销售,新房的价格低于周边二手

房20%的价格,所以一线城市以深圳为代表到处出现抢房现象,抢到就是赚到。

但是很明显的因为限购限贷,投资不仅需要购房名额,也需要足够的资金进入,如果这两种不具备,那么也就别谈投资了。所以总体来说建议:就是有充足资金短期不用可以考虑购买一线和二线省会城市!其他不必要考虑了!二三线城市价格都饱和过高了!

日前,中国指数研究院根据企业公布的业绩统计显示,今年上半年,共有138家房地产企业销售额超过50亿元,较去年同期增加12家;合计实现销售额49743亿元,平均销售额361亿元,同比增长25.6%;市场份额提升15.2个百分点,达到76.4%,行业集中度进一步提升。有分析人士表示,由于政策调控、信贷限制加强,下半年房地产业分化或加大。

品牌房企业绩完成率近五成

统计显示,今年上半年,伴随城市群产业吸聚力的凸显,房企强者愈强态势明显。在上述房企中,销售额达到1000亿以上的超级阵营房企有7家,销售额增速为32.5%,规模化优势持续凸显。其中,碧桂园(4136.8亿元)、恒大(3077.6亿元)、万科(3021.8亿元)销售金额分别突破了4000亿、3000亿、3000亿大关,逐步拉大了与其他企业的距离。

品牌房企销售目标积极,平均已完成年度目标48.1%,部分企业在制定中期目标中更锚定阵营升级。今年,“规模战”已成共识,重点品牌房企目标进取,销售额增速平均达41.9%。除万科、碧桂园明确表示不设定销售目标外,恒大年度目标定在5500亿元,融创、保利、绿地剑指4000亿元,龙湖、泰禾期待突破2000亿元,其中泰禾预期增长率高达98%;阳光城、正荣等誓破千亿,目标增长超过40%;华润、中海、龙湖等目标相对稳健的企业,也预期达到20%以上增速。

从上述房企目标完成率来看,大部分房企上半年完成40%以上。中粮、正荣等7家企业上半年把握合理的销售节奏,完成50%以上,全年目标达成得以保障;另有13家房企完成40%以上,目标锁定性较强。按目标设定的态度区分,激进、稳健、保守的

三类企业平均完成率均在45%~51%之间。部分房企提出了2020年的“小目标”,彰显阵营突破的决心。如恒大提出到2020年总资产达到3万亿元、销售规模8000亿元;世茂、中海、中南置地目标在2020年达到3000亿元以上,中南置地更提出3年后进入行业十强。中型房企多以千亿为目标节点,期待向更高销售阵营实现突破。

中小型房企融资成本增大

除了销售规模,统计显示,今年上半年房企融资规模也维持高位,而综合融资成本较去年提高约1~3个百分点。随着防控金融系统风险的逐步落实和深入,融资监管更加严厉,房企融资规模及渠道加速结构性分化。

从融资成本来看,大型国有房企融资优势较大,中小房企融资成本普遍提高,其中信托融资成本较去年提高2~3个百分点。从融资渠道来看,严监管环境下整体融资渠道收紧,尤其是非标业务的严厉监管对中小房企影响较大。信托与资产证券化规模迅速增长,其中一季度信托新增1826亿元,同比增长50.54%;1~5月房地产资产证券化产品总发行规模688.81亿元,同比增长52.8%,成为房企融资重要途径。

下半年地产业分化或加剧

今年以来,房地产调控政策对市场影响逐步显效,重点城市市场整顿力度继续强化。近日,七部委联合出台《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。业内人士预计,今年下半年,房地产市场热度将进一步降温,其中部分三四线城市的市场风险或将显现,房企在拿地、融资等方面更加谨慎,以充裕的现金流保障企业稳健发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从政策的工具来看,类似限购等政策,该出的其实也已经出了,当前对于既有政策来说,市场基本上已逐步消化,下半年更多会体现在房地产市场交易秩序规范的层面,因此从下半年市场来说,利淡效应反而会减弱。

前海开源基金执行总经理杨德龙认为,目前严格调控中,一手房由于限价,对房地产企业来说,盈利会出现下降。加上信贷方面严控,也限制了房地产下半年的投资增速。就房价方面,一二线城市核心区域会比较坚挺,但非核心区域没有刚需情况下会出现回落,房地产业分化或加大。

文/信时记者罗莎琳

2019.9月后

开始新一轮上涨

很多时候,由于信息不对称,或由于人们的思维容易被外界所干扰,我们往往并不能从纷繁芜杂的信息中,获取真正有用的信息,并据此分析,推纳演绎出正确的答案。房地产问题,恰恰是其中的一个代表。

其实,我们从原始数据出发,来分析房地产行业,不难得出我国房地产行业未来的前景。

城市化进程是全球的趋势,而并不是中国特有的现象

我们来看一下世界银行2017年世界发展指数报告,表3.12,发展中国家城市化进程(1990-2015)数据。

我们可以看到,中国城市化比例,从1990年的26%,上升到2015年的56%,提升了30%。中国城市人口,从1990年的3亿,上升到2015年的7.63亿,增加了4.63亿。伴随着城市化的进程,中国的房地产行业也得到了快速发展。

从图中我们还可以看到,并不是只有中国启动了城市化

进程,全球所有发展中国家,无论它是在亚洲,还是在中东、非洲还是拉丁美洲,各个国家均启动了城市化进程,城市化率不断提升,城市人口快速增加。

从目前国家城市群发展战略来看,我国城市化的进程,还将持续相对长的一段时间。房地产行业也将继续随着城市化进程的发展而继续发展。

发达国家的房地产行业仍在继续发展

美国是西方发达国家的典范代表,高度繁荣,城市化比例极高,超过了90%。让我们来了解一下近十五年来,美国房地产价格的变动情况。

从上图我们可以得出以下两个结论:

  1. 即使在2008年发生了严重的经济危机,但无论是新房,还是二手房,销售价格经过短期下跌后,仍然很快攀升,并创出了新高。新房销售价格,从2005年的每套22万美金,上升到2019年的每套32.5万美金。

  2. 新房价格远高于二手房价格,价格更加具有弹性,且在危机发生之后,能快速走出价格低谷。众所周知,房地产建设市场的主战场就是新房市场。

从美国发达市场的现状来看,房地产业也依旧是美国重要的支柱性行业。

房地产相关收入是政府收入的重要组成

我国的地方财政收入,由三方面构成。它们分别是一般公共预算收入,政府性基金收入和其他收入。其中,一般公共预算收入分为税收收入和非税收入;政府性基金收入则主要由土地出让收入构成。

以浙江省为例,解释说明一下地方财政收入。浙江省2018年一般公共预算收入6598.08亿,增长11.1%。其中,一般预算收入6598.08亿,包括税收收入5586.5亿和非税收入1011.58。但正如上文指出,这只是地方财政收入的一部分,另外的一部分,就和房地产完全正相关了。来看数据:

2018年浙江省政府性基金预算收入8736.56亿元,增长32.5%,增长较快,主要是国有土地使用权出让收入7748.92亿元,增长35.5%。其中,土地出让金收入为6873亿。

我们可以很清晰地知道,浙江省2018年财政收入,土地出让收入已经超过了一般预算收入了。

浙江财政如此,全国财政又是如何呢?财政部从2010年起,在网站上对外公布《地方性基金收入决算表》,从这张表里面,我们可以清晰洞悉地方政府土地使用权出让收入情况。来看下表:

红线部分三项汇总之和,就是2017年土地出让收入情况。关于此项,财政部是这么说的:2017年国有土地使用权出让金收入49997.07亿元、国有土地收益基金收入1770.71亿元、农业土地开发资金收入306.7亿元,构成国有土地使用权出让收入52074.48亿元(不含计提的新增建设用地土地有偿使用费等收入),比上年增加15067.46亿元,增长40.7%。主要是根据国家“因城施策、分类调控”的政策精神,部分热点城市加大了土地供应,带动全国土地整体供应量逐季攀升,而土地出让价格仍维持在较高水平,导致土地出让收入增加较快。

上图为2010-2018年地方政府土地使用权收入一览表。从表格中可以看出,从2017年开始,土地出让金收入(卖地)收入一下子大幅度增加了。国家减税政策叠加经济进入新常态,使土地出让收入的重要性进一步凸显。

总之,无论是全球的城市化进程,还是西方发达国家走过的和正在走的路,都证明了房地产行业是一个国家重要的支柱性行业,房地产行业前景光明。西方发达国家的历史告诉我们,房地产行业即使走过了快速发展的黄金时代,也依然有无限美好的白银时代。

房地产行业未来大的优质房企会更容易存活,后期开发楼盘兼物业运营、养老一条龙服务。

房企的兼并整合淘汰融合期

未来房地产行业预计会有兼并和整合潮,淘汰掉资金实力不强的中小房企,留下实力较强的部分开发商存活。然后这些开发商通过资金和人才、技术的整合,又吸收引进先进的建房理念、结合最先进的一个民用科技,给居家生活带来新型环保又生态的居住理念。

由野蛮发展黄金时代过渡到以消费者为主导的“白银时代”。

房地产行业的快速发展,诞生了许多房产巨头,后期随着房市销售进

入“尾市时代",知名开发商开始多元化转型,如将触角升到农业、文化娱乐行业、甚至比较前沿的汽车和芯片行业。有些折腾几年,最后没成绩自动放弃。

相比上面这些跨行业运营,开发商未来整合自营物业、自营养老院或许是一个很不错的出路。

综述,尽管目前房市开始处于下行期,房企之间为了生存,价格战不可避免,活下来的房企未来只要转型得当,未来还是有一定的发展前景的。

中国未来的房地产市场中,是一个比较平稳和健康的市场,现在来看中国的房地产调控还是非常行之有效的。从供给侧进行改革,推行租赁住

房改革,共有产权房,商品房。通过这样的方式去改变楼市的住房产品供应,引导不同需求的人群。通过不同的购房产品解决居住需求。没有钱就去租房,有点小钱可以买共有产权房,钱多了爱买那里买哪里,商品房到处都有。

楼市的调控是为了稳定房价,并不是说让房价下降,或者是打压房价,这样理解就不对了,中国的房地产不会有硬着陆的风险,一定会是软着落,那么就是房价还会继续上涨。只不过是房价涨得没有以前那么快了,涨的慢的很。

在过去近20年的时间里,中国房地产经历了一段黄金发展期。但在“房住不炒”的主基调下,楼市调控不断深化,房地产市场一度陷入了低迷,万科在秋季例会上甚至喊出了“活下去”的口号,整个行业都很悲观,所以很多人都想知道,房地产行业真的不行了吗?他的未来到底将走向何处?

从数据来看,房地产业依然是一个黄金行业

2018年,全国房地产开发投资超过12万亿元,比上年增长9.5%;全国商品房销售额近15亿元,同比增长12.2%,再创历史新高。同时,万科、恒大、碧桂园的销售额分别突破了6000亿元、5500亿元和5000亿元,排名位列第三。如果将销售额排在前25名的房企加起来,他们卖房近6万亿元,差不多占到了总销售额的38%,比2017年同期占比增长3个百分点。

如果从营业收入来看,2018年营收超千亿的房企从6家增加到了9家。营收排名前20的房企全部实现了增长,且平均增长率超过36%;营收排名前50的房企有46家实现了增长。而在营收负增长的88家房企中,有65家是排名在100名之后的中小房企。

你看,头部房企的业绩还是OK的,只是尾部房企的表现不理想。这说明了什么呢?房地产行业的集中度进一步提升,房企之间的竞争正在加剧,马太效应越来越明显了。

此外,根据国际经验,70%是城镇化加速发展期和缓滞发展期的分界线。目前我国城镇化率为60%,按照每年1%的速度,至少要到10年以后,我国的城镇化才会步入平稳发展阶段。也就是说,房地产行业还有不少于10年的发展空间。尤其在很多中心城市,房地产仍将会是大家资产配置中的重要一环。

房地产行业的未来将走向何处?

2019年6月12日,恒大研究院出了一份报告,它总结了三种常见的房地产行业的发展轨迹,我觉得很有意思,也在这里跟大家分享一下:

第一种是香港模式,特点是重资产和低杠杆

大家应该知道,香港有四大房企,分别是新鸿基、长江实业、新世界和恒基,资产规模均值近5000亿人民币,它们的平均杠杆率为30%,而大陆上市房产的平均杠杆率,大概是在70%左右。也就是说,我们的杠杆率比香港同类公司要高一倍

香港怎么做到的?他们采取的是租售混合的经营模式,在开发业务的基础上持有优质物业,通过稳定的租金收入,来降低对债务融资的依赖,同时配合低杠杆,最终达到节省融资成本和稳健财务的效果。

第二种是美国模式,特点是重专业化和兼金融化

美国的房地产开发更像零售业。为什么这么说呢?因为房地产开发价值链主要有三步:从设计、建造到销售。那么美国的头部房企他们只做设计和销售,建造等中间环节是交给外包的。这样一来,他们就能花更多的时间去了解客户需求,从而给出更专业化、多样化和个性化的方案。

然后,美国房企一般会把金融业务作为自己的附属业务,包括提供按揭贷款发放、产权保险等等。比如美国住宅开发企业最大的巨头是霍顿,他的金融业务收入占总收入的8.3%,你会发觉已经是不小的比例了。

这给我们的启示就是,随着行业集中度不断提升,房企可以考虑深耕某一细分领域,或是开辟新的业务,打出差异化竞争优势。

第三种是新加坡模式,特点是重资产向信托投资基金转型

新加坡规模最大的房企是凯德集团,资产总值超过4700亿人民币。我们从凯德集团的发展经历,就可以窥探出整个新

加坡房地产行业的变革。

早期,凯德集团和香港的房企一样,偏向重资产模式。到了2002年前后,新加坡开始大力发展房地产信托投资基金,凯德集团开始从一家单纯的房地产企业,变成了房地产业企业兼资产管理公司。

到今天,凯德集团拥有5只房地产信托投资基金和17只房地产私募基金,不仅是亚洲最大的房地产公司之一,也是亚太地区最大的房地产基金管理公司。

房地产行业还有10年的黄金期,房企也将“由重到轻”瘦身的方向发展

香港、美国和新加坡的房地产模式,都走在前面,所以结合他们的发展经验和我们的实际情况,未来随着我国房地产金融的不断发展,通过持有优质物业,也会是房企“由重到轻”瘦身的重要发展方向。

(-东南偏北)

未来房地产行业会怎样,其实不单只是房地产就业者关心的问题了。

房子的问题已经是众生常谈的一个话题。

既然要谈未来,我们就不妨先谈下现在以及过去。。

比如过去十年、过去二十年与现在的区别。我刚好认识一个做房地产的朋友,在房地产业呆了十来年了吧,经常也跟他聊到相关的话题:

比如,过去十年或者再长一点的时间线,跟现在相比还是有很大的区别:

最大的区别就是获客渠道、推销渠道,还有现在与过去相比更加注重房子的品质了,可能以前更多的注重的点还是是否有房子住,而现在更多的人已经

更在意是否住得舒适了。

除此之外:

你可能需要建立实时数据获取工作流;
你可能需要敏锐观察哪些新的城市数据影响到拿地:
你可能需要建立对应的数学模型分析影响房价的因素

这是我跟在朋友聊天的时候,朋友跟我讲到的,他认为现在相比于过去在房地产行业从业需要注重的点。

那么,如果在现在的基础上在过个十年或者二十年,房地产又会有哪些变化呢?

可以肯定的是,十年或者二十年后房地产行业的变化肯定是出乎意料的,就好比我们以现在的眼光看过去的房地产。

笔者以为,以后的房地产行业必定是一个“多维”行业,什么意思呢?

说的直白一点,就是以后房地产公司可能会去延伸区做金融,延伸区做大数据、延伸去做经管等等。

我研究过目前中国各个城市的房地产依赖度,跟各个发达国家相比都是偏高的,尤其是一些旅游城市,简直是高的吓人,比如三亚,当地的产业支柱基本就是旅游+地产。

在这样高依赖的前提下,房地产很难再呈现出像过去几年一样的直线型增长,要涨也是震荡型增长。所以房地产公司必然会转型。而转型也就回到了我上面所说的,以房地产作为依托,再开展其他的相关产业!

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