当一个新楼盘开发商不接受住房公积金贷款,其中最重要原因是,相较于商贷流程复杂、放款慢,导致没有开发商愿意让客户用公积金贷款。这能说明什么呢? 1、开发商着急回款。 尤

当一个新楼盘开发商不接受住房公积金贷款,说明什么?

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当一个新楼盘开发商不接受住房公积金贷款,其中最重要原因是,相较于商贷流程复杂、放款慢,导致没有开发商愿意让客户用公积金贷款。这能说明什么呢?

1、开发商着急回款。尤其对资金周转要求比较高的房企,宁可降价跑量回款,也不会为了那一小部分公积金贷款客户,降低回款速度,资金流比利润重要。

2、公积金对放款要求高,不如商贷灵活。部分地区要求新楼盘封顶后才能办理公积金贷款,开发商早就拿到预售证了,宁可商贷给点优惠,也不愿意等到封顶再让客户办贷款。

3、银行与开发商之间利益关系使然。公积金中心作为政府部门不可能拿纳税人的钱请开发商吃饭什么的,生意上也跟开发商没有来往。而银行就不一样了,经常送礼请吃饭与开发商维护关系,以便日后投地或者搞什么大项目还有生意合作的机会。互相合作,互惠互利。

4、公积金贷款占比太小,没必要专门安排人员办理。真正会用公积金贷款的客户占比很低,据统计最多也就5%左右。哪怕只有一个客户公积金贷款,因为流程和商贷完全不同,也要安排专门的人员去办理,对开发商来说是一种人力成本的负担。

综上所述,虽然说很多地方明令要求不得拒绝公积金贷款,但公积金贷款至今在开发商心目中仍不受待见。最能说明的一点是,开发商对回款速度很在意,现在没有开发商资金不紧张,不着急回款的。

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住房公积金放款手续相对繁琐,也会比商业贷款迟许多,有的地方规定楼盘不封顶不得发放住房公积金,这样的话,开发商得到资金的时间就会大大推迟,而开发商资金链总是绷紧的,亟待资金注入,另外获得购房款以后,开发商既可以归还贷款,减少财务费用,也可以继续拿地,等待时机,没有钱,怎么拿地。因此部分热销楼盘的开发商就不愿意使用公积金贷款,反正不愁卖,大家抢着要,甚至还需要抽签购房,开发商何必那么麻烦,使用公积金。

地产公司是一个资金密集型行业,没有银行信贷支持,开发商是活不过几天的,因此开发商和银行就是一个利益综合体,银行需要开发商拉来按揭贷款,毕竟按揭贷款是银行最优质的资产,不良贷款率是所有贷款中最低的,目前利率也很高,要高于中小微企业

贷款,银行只要没有限制,更愿意发放按揭贷款。一旦购房者使用了住房公积金,等于是跟银行抢生意,而且是最好的生意,基本上是稳赚不赔,因此银行与开发商就达成某种妥协,不使用住房公积金。

2017年12月27日,住建部等四部门联合印发通知 《维护住房公积金缴存 职工购房贷款权益》,要求房地产开发企业要认真履行承诺,不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式,限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

可是一些热销楼盘,开发商还是会拒绝住房公积金购房。

因此不愿意使用住房公积金的楼盘一般是热销楼盘,但是一些不合规不合法的楼盘是例外,像小产权房和五证不全的房子。

无论是公积金贷款还是商贷,对开发商来说,本质上都是回笼资金,是没有区别的。只要符合住房公积金贷款的条件,就可以申请公积金贷款。但是在现实中,很多开发商不接受公积金贷款,主要就是因为公积金贷款手续复杂、放款周期长等,以下我们来具体分析一下。

一、公积金贷款手续麻烦,周期长

相信所有人都知道,开发商拿地、盖房都是跟银行申请的贷款,既然是贷款,就需要还。只有房子卖出去、贷款下来了开发商才能拿到钱。而公积金贷款相比商贷手续繁琐,且周期长。一般商贷快的话一周即可放款,而公积金放款得在封顶以后。这就是半年时间,对于我们普通人半年时间也没有多少收益,,但是对于开发商几千万几个亿的资金,放到银行吃利息都是一笔很大的收入,更别说拿去做其他投资。

二、公积金贷款需要担保

公积金贷款现在的利率为3.25%,而商贷按照最新的五年期以上利率为4.65%,公积金相比较商贷利率要低1.4%。以贷款50万、30年期还清计算,公积金总共比商贷要少还利息将近15万,占贷款总额的将近三分之一,这可是一大笔钱

有得必有失,公积金利息这么低,在某一方面肯定比不上商贷,那就是公积金贷款需要担保方,像太原,担保方一般需要公务员或国企工作人员,或者是开发商担保,而开发商是不愿意给客户做担保的。

三、房子不愁卖

还有一个最重要的原因,就是房子不愁卖。以我所在的城市-太原为例,前几年房地产市场火爆的时候,因为公积金贷款放款周期长,同时开发商还需要做担保,开发商根本不允许你做公积金贷款,爱买就买,不买拉倒,有的是人想买,自然不会接受公积金贷款。而从去年开始,房地产市场降温了,房子不好卖了,好多开发商都支持公积金担保,还同意给客户做担保。

四、房子为小产权,无法办贷款

还有一个可能的原因,就是房子为小产权,这种情况就别说公积金贷款了,商业贷款都无法办理,因为没有房产证,没办法做抵押,自然开发商也就不接受了。

不过,对于小产权的房子,还是建议不要买,风险太大,交房时间也不确定,盖到半中间被监管机构查处导致工程暂停也不是没有发生过,最后走上漫漫的维权之路。

总结

房地产市场是一个买卖双方的市场,当市场处于卖方市场时,开发商选择的当然是对自己有利的,自然不愿意选择放款周期长回笼资金慢的公积金贷款;但是当处于买房市场时,开发商为了能尽快卖出房子,不得不接受公积金贷款。

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当一个新楼盘开发商不接受住房公积金贷款,有两种情况:

一是开发商的楼盘可以公积金贷款但是不想办公积金贷款,因为相比银行商业贷款,公积金贷款需要客户提供更多的资料,办理流程繁琐,外地的办理相当麻烦,来回折腾一个月还不一定能贷,办理完毕放款的时间不确定,公积金管理中心资金充足的情况下相对快点,不充足的情况下需要等资金,我们最慢的得等到半年左右,而且放款有可能需要放到资金监管账户,不能直接拿来使用,开发商是万万等不了那么久的

,一个楼盘从前期到销售,再到后期,每一步都需要大量的资金滚动,不如只办理银行贷款业务,贷款一周左右就到账了。

二是开发商的楼盘就不具备办理公积金贷款的条件,比如小产权,城中村改建房屋等。

有些楼盘的的确确不支持住房公积金贷款。像我先生8年购房的时候,那个楼盘没有与其他银行签订准入协议,只和一家银行进行合作,并且不支持住房公积金贷款,按揭只能选择这家银行的商业贷款。刚开始,他并不明白为什么开发商不允许购房者使用住房公积金贷款,后来总算是明白了。

事出有因,你说开发商套路深吧,那确实是套路,但是资本的本质是逐利,开发商需要追逐更高的利润,就会有相应的手段和行为。楼盘不支持住房公积金贷款,对于开发商和银行来说都是双赢的。

站在开发商角度,投入项目的资金是有成本,开发的楼盘资金能越快回笼越有利,所以我们看到了时下某些知名房企崇尚的“高周转”。资金回笼越快越好,回笼的资金又可以继续为下一个项目做准备。在追求快的过程中,银行扮演了重要的角色,众所周知,现在大多数购房者都是选择按揭贷款,而申请住房公积金贷款的周期比申请商业贷款的周期要长得多。虽然开发商已经收到购房者的首付款,但它更关心的是占大头的购房款部分。像我们上次看中的一个楼盘房子,开发商以9.7折来吸引和鼓励购房者使用商业贷款,而使用住房公积金贷款是不能享受这种优惠折扣的。以折扣来加速资金的回笼速度,这是开发商更愿意看到的。

站在银行角度,商业贷款的利率高于住房公积金贷款利率,能够为银行带来更高的创收。两种贷款的利率差是比较大的,而且申请商业贷款还必须考虑到利率上浮的问题,住房公积金贷款却不

需要考虑,明文规定摆在那里。开发商的项目资金有些由银行发放的,当开发商资金不断回笼时,对于银行来说也是一种利好,因为项目贷款存在一定的风险,资金回笼速度快,回笼数量高,项目贷款的风险就一步步降低。

站在我们的角度,当然希望购房时能申请住房公积金贷款,一来可以享受作为职工的最大福利,二来可以降低自己的购房成本。现在大多数楼盘还是支持住房公积金贷款的,因为开发商必须考虑到楼盘成交量,保证了成交量,再花费点时间成本也是允许的。

所以, 一个新开的楼盘不接公积金贷款就是为了加速资金回笼的速度,解决资金流量不足的问题。

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1:公积金和商业贷款都是开发商为了促进销售,资金回笼,与第三方金融机构采取的针对购房业主的金融支持手段

2:但是作为银行和公积金中心对开发商的要求不同,两者都要求该楼盘取得预售许可证为前提,

3:根据楼盘具体情况,不同的商业银行可能会要求开发商预留不同的贷款作为开发贷的准备金,比如,开发商跟某商业银行贷款10亿买地,那就是有10亿的开发贷,

现在跟银行办理按揭合作,房子总价100万,客户贷款了70万,根据开发贷协议,开发商只能动用其中60万,剩下的10万要放到单独的账户中,去归还买地的开发贷,当然,不同银行的

开发贷合同,其约定的比例会不同,约定的条款也不同,有的银行约定1个月内放款,有的银行约定2个月放款,有的银行不约定放款时间

而公积金中心一般不存在跟开发商有开发贷关系,但是公积金中心对按揭贷款的要求与商业银行有不同,有的地方的公积金中心要求,开发商要把业主房产证办理下来后,做好抵押才给放款,有的公积金中心额度紧张,放款时间也不做承诺,有的公积金中心要求开发商预缴担保金

4:因为银行跟公积金中心对按揭贷有不同门槛,开发商会根据楼盘销售的情况,选择最有利于自己的合作对象,你公积金中心要我交5000万保证金,银行不要交,你放款时间不做承诺,银行答应半个月内放款。那我就不跟你公积金中心申请办理贷款准入,我房子卖得好,不用公积金贷款,客户也能买,损失客户少,我也不跟你公积金合作

5:所以当新楼盘不接受公积金,要具体分析,看这个楼盘开发商是什么原因不用,一般公积金中心设置的门槛若不高,开发商还是愿意使用的,毕竟能多吸纳一部分客户,要是经济账算不过来,那就不接了

这是因为全款和贷款、商贷和公积金贷意味着完全不同的东西。

如果时间周期都是一样的,你觉得开发商会管你是什么贷款?

公积金贷款目前有个最普遍的问题就是贷款周期长,对于房地产企业来说,早日收到资金就可以早日减少成本同时开发下一个业务。

房地产公司看起来一个个都很有钱,虽然实际上也确实都有钱,但比起盖楼买房子那些钱根本不够用。

从银行贷钱都是以亿为单位的,这是一笔很大资金成本。

同时,很多房地产公司也不会只进行一块地的开发,那么这极容易造成短时间内公司的负债率爆高。

理论上房子盖出来不担心卖不掉,但如果遇到政策调整,那么卖起来可就没那么轻松了。

还款周期的拉长在增加公司风险的同时,也提高了公司的资金成本。

快速变现并收回房款是房地产公司的最优解决办法。

否则一旦公司资金流出问题极容易导致公司破产。

另外一方面还款周期的拉长也非常音响房地产公司的土地储备,毕竟土地这东西不是你想买的时候地方政府军就会卖。

很多情况下,这些土地是需要提前储备的,而这个非常消耗资金。

所以对于全款和贷款的选择,房地产公司当然首选全款;

公积金贷款和商业贷款当然也就会首选商业贷款了(时间短)。

耗不起那时间。



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看到这个问题,我想到了2018年,当时很多买房的人都经历过的一种状况,因为当时

市场上房子的紧俏,买房基本靠抢,于是乎有那么一段时间,去售楼部买房,会听到一句话"全款先进,商业贷款排队,公积金的不用排队了"。

不接受公积金贷款,在几年前出现的概率会高一些,因为无论是买新房还是二手房,公积金贷款的审批和放款的时间太长,甚至会达到两三个月甚至半年。

所以处于回款的考虑,可能会有部分开发商不支持公积金贷款,其实这种情况再二手房市场体现的更明显。

以前的时候,买二手房,大多数卖方都不容易公积金这种付款方式,拿到房款的周期太长了,特别是有过这种经历的卖方。

其实现在因为公积金贷款审批和放款的时间都大大缩减了,审批和放款时间都大大缩减了,相对于商业贷款,两种付款方式的办理时间差距很小。

要说现在,特别是一二线城市,要说开发商不支持公积金贷款,基本很少出现这种状况,这也有悖于公平原则,不过如果出现了,更多反应的是市场上的房子很紧俏。

在当下,普通住宅基本都是支持公积金贷款的,特别是很多开发商都支持组合贷,也是为了给购房者更多的选择,商业公寓之类的产品不支持公积金贷款,豪宅很多也不支持公积金贷款,毕竟公积金贷款的额度有限。

我们每个月都在工作上缴付的五险一金,其中公积金贷款就是为了在购买房子的时候可以提供用途,为我们节省更多的金钱。

新楼盘和二手楼盘,现在很多都不接受公积金贷款,主要是公积金没有给开发商带来实质性的收益问题。

一:新楼盘不接受公积金贷款的原因。

1.开发商需要大量的资金周转。

开发商是一个高负债率的行业,负债率在2019年的统计当中已经达到了84%,而公积金贷款并没有我们普通商业贷款的手续这么快。

主要原因是公积金贷款比商业贷款审核常的严格,对我们的收入证明银行流水,征信的资料要求都非常的高,而且如果达不到这个标准,基本上开发商需要花费大量的人力物力,还有精力去处理这些事情。

更关键的一点是处理这些问题所在,而且得不到其他灰色地带的收益,所以开发商也不愿意去使用公积金贷款,公积金贷款比商业贷款放款时间慢了,基本上一个月。

2.公积金贷款额度不满足。

面临的如今我们高昂的房价随便贷款都是几十万上百万的,很多数据中表明我国实际公

积金缴纳人数不足10%,在很多城市和地区,公积金贷款的人数甚至会更少。

主要原因是公积金贷款的额度远远满足不了,我们所贷款的额度所在公积金贷款,当地城市一般设置额度最多也是50万,满足不了的情况下还要使用商业贷款同时组合,这使得手续变得更加的麻烦。

为了一套房子要跑多几趟来才能处理完这个手续上的问题,开发商里面直接说不能公积金贷款。

3.开发商不愁房子卖不出去。

在一个楼盘热销的情况下,开发商提出的要求就会变得更多,公积金贷款只是其中的一种要求阻拦,像我们经常还看到的团购费,选房费,咨询费,这些都是变相加价的费用都有所存在的。

当开发商出现不接受公积金贷款,主要情况都是现在的楼盘,还是处于热销的状态当中,如果楼盘不热销,只要有人来买房,开发商会满足我们一切的要求。

……

开发商以各种理由来拒绝我们公积金贷款,也就是开发商缺钱使用的,想快速的回笼资金,现在碧桂园就是利用这种高周转的模式来多挣取一点资金。

二:公积金贷款的好处。

1.贷款利率低。

公积金贷款我们最有特点的,就是利率要比商业贷款低,目前我国的公积金贷款利率5年期为3.25%,商业贷款最少的利率都有4.9%相加1.65%,每个月月供可以为我们节省不少的钱。

公积金及商业贷款,100万的条件上30年算下来,利息相差46万,平摊下来每个月月供也要相差1000元,可以减轻我们不少的压力。

2.公积金贷款提前还款,不用交违约金。

商业贷款提前还款是需要缴纳违约金的,根据每个银行都是不一样的,我们提前还款的金额1%违约金也有,另外有些银行是要收取一个月的银行利息也有的。

3.可提取现金。

在购买房子之后,我们可以提取公积金出来作为其他用途,例如说家庭困难又或者是房子需要装修,都是可以利用我们之前制止公积金贷款里面的钱的。

……

公积金可以给我们带来非常多的好处,低利息,月供压力少,提前还款不用支付违约金,更重要的一点是如果真的有困难了,可以去直接把公积金提出来使用。

三:总结

面对开发商不接受公积金贷款,就是开发商非常缺钱使用的,我们可以观看一下当地城市是否有《公积金贷款新规定》这个规定是要求房地产开发商企业在销售商品房的时,不得拒绝公积金贷款,资格缴纳人使用公积金购房。有这个政策我们就可以利用公积金贷款了,如果还是拒绝的情况下的话,我们就可以去相关部门进行投诉。

公积金目前在我国还是只有少部分人拥有的,而公积金是非常利好我们老百姓,因为毕竟利用公积金贷款可以少还几十万的,同时,又可以享受随时把资金取出来,缓解自己生活压力上的问题。

我是有房产点意思,熟知房产交易售后流程,一手房买卖房产专业知识等一系列房产问题,欢迎大家留言探讨

随着公积金可贷款额度的提升再加上公积金本身的低利率造成好多人优先选择公积金贷款。

但是现实情况是很多开发商不接受公积金贷款或者消极对待,产生这种状况的原因有:



第一:公积金贷款需要开发商有一定的资质,只有五证齐全的合法商品房才有公积金申报的资格,像一些小产权以及其他非法用地项目都不可以申报。

第二:公积金回笼资金慢,开发商回笼资金主要看购房者贷款的70%,商业贷款一个月左右就可以到开发商账户,而公积金要2-3个月甚至更久,看似时

间差别不大,但是开发商开发项目大部分资金都是贷款得来,没拖一天利息就高出很多,2-3个月不能回款对于开发商资金影响还是非常大的。

第三:公积金申报条件要求严格就工程项目而言,项目工程进度必须达到总工程进度的三分之二或以上才可申报公积金贷款资格。然而商业贷款只需要拿到预售证就可以办理,预售证一般起地4层就可以申请办理了。

第四:开发商示好银行,假如购房者都走开发商合作的银行进行商业贷款,银行就可以收取更多的房贷利息从而增加效益,开发商之所以示好银行是因为项目拿地到开发需要和银行进行大量的贷款资金往来。

第五:项目本身火爆,有些项目通过各种优惠使得楼盘大火不愁卖就更不会接受公积金贷款了。

因此要想解决公积金贷款问题,必须解决公积金审批速度问题以及政府加大对贷款业务的监控,不然的话公积金只会成为一个鸡肋一样的存在

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