本人原来做生意,2015年开始收拢资金不干,收回的库存投资了200万买了商铺,计划依靠租金养老,结果大错特错: 一是商铺租不出去,不是位置差,地处本市最繁华商业街,是个位于

250万卖门市房。年租金9万元。和把钱存银行,哪个更合适?

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本人原来做生意,2015年开始收拢资金不干,收回的库存投资了200万买了商铺,计划依靠租金养老,结果大错特错:

一是商铺租不出去,不是位置差,地处本市最繁华商业街,是个位于车站路的老市场,因拆迁改造停业了五年,现恢复开业居然没人租。

二是租价高,年租金五年前没有拆迁改造的老商铺是正街租200元/平米,内街120元/平米,我的商铺是内街,现在降到了100元/平米仍然没人租,已闲置了9个月没人租,再让到80/平米有人租但惧怕影响其它的业主利益,只好咬牙再坚持等等。

三,商铺升值的少,假如出售的话亏损严重。己购买了四年,升值约15%,升值部分不够交税,利息全赔了,潜在的风险是如果今后房租上不去,房价不旦不会升值,甚至是贬值。

再来说一下,银行的存款,别的银行本人不了解,光大银行的大单定额存单,二十万以上的,三年定期4.13.,五年是4.18,国库券五年4.8,银行存款和国库券可以说是没有一点风险,有国家信益托底的最安全的投资。理财品种更多,有风险不敢参加。

根据国家对房地产市场管控的政策,现在实体店不景气的实际情况,今后的房价会稳定下来,靠投资增值赚钱已是咋日黄花。

因此我建议假如买商铺个人做生意,认为位置适应自己发展可以买,如果是投

资不如投到银行去享受最安全的利息收入,相信今后国家一带一路战略大发展,对外大项投资越来越多,银行的优惠政策也会不断出台,选择一个最适宜个人情况的银行投资比购商铺强数倍。

我自己有也有商铺,我身边的朋友和亲戚也都有商铺,所以对于商铺的投资和体会,我说一下自己的建议。

总你的这套商铺租金回报率来看,我觉得是不值得投资的。两者做一个比较的话,并且我觉得可以考虑把钱放入银行,更合适。

一,商铺看的就是租金回报率,如果租金回报率不达标,那么价格再便宜,也不应该碰。

大家都知道,商铺的增值税收取非常厉害,在加上其他有的,没有的税收,其实商铺的升值收益率很低。所以,我们买商铺,就看商铺的一个长期投资的租金回报率。

那么按照租金回报率来分类,商铺其实可以分为不合格、合格、以及优秀三个等级划分:

(一)对于目前大部分的商铺来说,租金回报率其实只有3%-6%,弱于通货膨胀率7%左右的一个现实。所以这类的商铺是不值得投资的。

(二)对于合格的商铺来说,他们的租金回报率是必须大于7%以上,满足一个7%~10%的区间,这是投资商铺的标准。只不过这类的商铺往往单价比较高,需要耐心等待好时机才可以入手到,急不来。

(三)当然了,对于最优质的商铺来说,他们的租金回报率往往可以达到10%~15%那么多,但是极其稀有,属于游戏里的“稀有BOSS”级别!这类的商铺往往是开放商自持,直租不卖的。又或者是内部送给老总,便宜卖给领导的,在市面上很难遇到,属于可遇不可求级别。

所以,当你购入了一套合格回报率,甚至优质回报率的商铺,其实是一项非常不错的投资。但是相反的,如果你购入的是一套不合格回报率的商铺,未来给你带来的则是无尽的忧伤和烦恼。

二,看商铺的地段,位置、以及“其他属性”!

第一、看地段

买商铺,尽量选择一线,新一线,或者强二线中心城区的位置。因为对于这些地方的商铺来说,有较强的人流支撑,也有创业动力扶持,往往租金和出租率会比较高

而对于三四五线的城市来说,他们的人口流出占比较高,市场内部的需求较低,所以商铺的价值也就不那么高了。

就以饮品市场为例:

我们可以看到一线城市,新一线城市和二线城市的门店数量是远远超过许多弱二线,以及三四五线城市的。

要知道,市场决定需求,需求提供创业机会。对于商铺投资来说,选择需求量大、创业机会多的地方,会有更好的回报。因为人口红利大的城市对于创业者提供的机会量非常多,对于商铺来说,创业的人多了,需求量大了,那么租金和出租率也就水涨船高了。

第二,看位置

对于商铺的位置来说,也是非常重要的。我自己深有体会!因为我是处于一楼沿街的商铺,在购入以来,无论是从租金回报率还是从出租率来看都是比二楼和三楼的人更好一些。

许多同样位置,但是处于二楼和三楼的房东,他们的租金收益并不高,更重要的是,他们出租状况并不是很好。

所以,买商铺,尽量选择一楼沿街,底层商街的铺子,避免因为价格便宜购入二楼,三楼,甚至是朝内,而不是面向大街的铺子哦。

第三,看属性

商铺投资尽量选择购买能够重餐饮的。因为在目前电商冲击非常大的情况下,只有重餐饮的商铺才更有投资价值,出租率和租金回报率会更高。因为现在10个创业的老板里,有7个都是做餐饮的。

我们可以从许多城市的调查里发现,重餐饮(美食)的创业占比高达了40%左右,而其他的占比则不到60%。说明了目前的实体经济还是以消费类和重餐饮类为主要的需求。其他的市场基本都是被电商,甚至互联网+实体所剥夺了流量。

最后,看完以上商铺的投资条件,我们来分析,并且对比下目前的银行存款收益:

250万的门面房,年租金9万元,总体的收益为3.6%!!!属于完全不合格的商铺,不建议投资

我们可以看到目前普通四大行的大额3年期定存都有4.18%左右的利息回报率,已经跑赢了你的收益。按照250万的资金体量来看,每年可以坐享其成地获得10.45万左右的利息,这可比商铺投资省事多了,更重要的是毫无风险

另一方面,如果你想要追求一个更高利息的定存,其实还可以选择民营银行。

就好比目前利息较高的就是金融金融上的亿联银行了。

这个银行的存款是目前我看到过最好的,不仅5年期复合利率可以达到5.68%,过年的时候接近6%,并且还是随存随取

  • 当你持有1个月~一年的时间里,你的收益是在1.75%~1.77%左右的;

  • 当你持有1年~2年的时间里,你的收益是在1.96%~1.99%左右的;

  • 当你持有2年~3年的时间里,你的收益是在2.80%~2.84%左右的;

  • 当你持有时间等于3年的时候,你的收益是在3.76%~3.77%左右的;

  • 当你的收益在3年~4年的时候,你的收益是在5.42%~5.55%左右的;

  • 当你的收益在4年~5年的时候,你的收益是在5.55%~5.68%左右的;

也就是说,只要你存款时间达到了3年01天,你就可以享受到5.42%~5.55%左右的利息;

如果时间达到4年01天,就可以获得5.42%~5.55%的利息回报率;

不仅收益高,而且人性化,2000元起存即可,并且享受50万的存款保险条例的保护,安全有保障。(银行破产倒闭的概率极低,如果真的还要谨慎一些的话,250万可以分拆成5个身份ID账户进行定存)

如果按照你250万的资金来计算,一年的收益可以达到13.75万左右哦,回报率远远高于你现在看中的这套商铺

所以,综合来看,在你

没有找到一套合格的商铺之前,不建议你“盲目投资”目前这套只有3.6%回报率的商铺。相比之下,还是做一些银行的定存更省事,收益更大一些。

当然了,如果未来有好的铺子,当然还是可以下手的。记住,商铺投资的理念就是:“作老板,不如做老板的房东!”所以,商铺的租金回报率、地段、属性等各方面的综合素质,将会决定你是否值得投资的重要因素!但是如果租金回报率不能满足一个合格商铺的要求,那它的投资价值也就荡然无从了。


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250万买门市房,年租金9万元;和把钱存银行,哪个更合适?相信这个问题时很多人都曾遇到过的难题,纠结于二选一,该选择哪个?理不辩不清,下面我们通过三个方面来分析判断,看选择哪个更加的合适。

从收益上来看

250万元的本金,如果放在银行一年的收益有多少呢?我们保守的按照4.5%的收益率计算,250万元一年放在银行可以收获:250*4.5%=11.25万元;相比于门市的年租金9万元,高出了2.25万元/年,从短期上来看,存银行更好。

从长期来看,存在不确定性,一方面租金有可能上涨超过11.25万元;另一方面也有可能面临的租不出去的情况,特别是在网购以及各类综合体不断新建的情况下,门市房的出租越来越难。

250万元的门市房,不论在哪个城市,肯定都不是绝对核心的地段,如果在大城市里,250万元的门市房只能是郊区而已,所以从远来看,租金上扬的概率不高,甚至下跌的概率不低。下图是前几年看的一份调研报告数据,全国主要城市的商业用房租金价格走势图以及空置率走势图(还有一线还三四线城市,太多不再一一截取出来)。

从流动性上来看

银行的250万元,是一笔可以随时变现的资金(存款不用说,即使是理财产品,目前的理财产品在到期前也可以转让),所以把钱放银行,一旦急需,随时可以变现。

250万元买门市房呢?有卖过房的人就知道,如果是住宅性质还好,成交概率还相对高一些,但如果是商业性质的门市房,在市场上并不受待见,挂上一两年仍然未能出售成功的门市房不要太多,所以门市房的变现能力远远比不上直接存放银行。

未来的升值空间

大部分人之所以犹豫,最主要的原因还是在于对门市房未来的升值空间想象,如果说是住宅性质的,250万元,年租金9万元,那么

我会毫不犹豫的建议你买个房产,毕竟住宅的刚需性质,注定了其未来的增长空间,虽然都在喊房价高,但是我国住宅年年喊,年年坚挺,住宅与户口,与教育,甚至与婚姻挂钩,这就注定了它要回落很难;但是商业性质的门市房则没有这些功能,所以我国的商业用房一直不温不火,甚至有所回落,最简单的一点,看商业性质的单身公寓就知道了,远远不如住宅性质的房产,所以说,购买的门市房,特别是非核心地段的门市房,就不用报太多的增值期待了。

为啥非要在这两个当中选,选住宅不是更好麽。

虽然大家都在吐槽房价高,但是虽然高

,但抗跌啊。以我所在的城市举例:

1.250万买房

按题主的意思是全款买房,可以在非核心区买到一套70平米左右的学区房,月租金大约2000元左右,一年2.4万的租金,而且房价保值并且有升值的潜力,每年稳定涨5%以上,赶上通货膨胀按5%算肯定是没问题的。


2.买商铺

第一点说的小区旁边有一个万达广场,生意比较差。这个小区周边的底商,250万大约能买一个50平不到的店面,也差不多能租到1年9万元左右,但是周边生意较差,租金涨不起来,店铺死亡率很高。赶上通胀就别太指望了,才3.6%而已。


3.存银行

目前利率最高的也就是大额存款,靠谱点的银行基本5年期4%到4.2%左右,更高的那些小银行就看你敢不敢买了,包商银行前车之鉴在那。这个收益率可能就勉强比通胀率好一点点。


所以只要有资格,妥妥的买住宅啊,说什么房价要跌,那是不可能的。

250万元的门市房,年租金9万元,租金回报率是3.6%,并不算高,毕竟三年期国债年利率都能达到4%了。如果把这笔钱存到银行,选择按月付息的三年期大额存

单,年利率可以达到4.18%,一年轻松拿到10.45万元利息,显然把钱存到银行更加合适。


2019年多地商铺租金价格出现明显下滑,部分实体店经营者选择弃租。这有网购冲击的因素,也有居民消费习惯改变的原因。从这方面讲,今年租金能拿到9万元,明年也许只有7万元或者更少了,甚至还会出现空置的情况,收益并不稳定。


250万元的门市房如果能够卖掉,拿到这笔钱,去存银行是最好的选择,持有的话反而不好,要面临更多的风险。


对于商铺投资来说,6%的租金回报率是基本要求,尤其是有贷款的情况下。2019年如果选择民营银行五年期存款,年利率能达到5.50%左右,这显然是3.6%的租金回报率要高的多。


对于一般家庭来说,250万元不是一个小数字,能一下子拿出这么多钱并不容易。如果是贷款的话,也要先拿出125万元首付,哪怕按照基准利率也要每个月还款8200元左右,租金还不够偿还利息的。


任何投资,都是为了实现保值增值的目的,希望获得更高回报。在房价上涨周期内,房产是优质资产,增值速度远超银行存款利率。一旦房价下降周期到来,房产就会成为劣质资产,接盘者寥寥,无论售价还是租金都会明显大幅回落。


未来是房产价值回归的周期,250万元的门市房也许会回落到180万乃至150万元。如果能够及时出售套现,能够避免降价风险,落袋为安,这比探讨每年收益多少更靠谱。

250万,年租金9万,和把钱存银行,哪个更合

适一些?

这个主要看商铺门市房所在的位置了,如果门市位置很好,处于一个城市核心商圈,未来发展空间巨大,那么持有门市房显然更合适一些。但是如果门市房位置不好,未来升值空间有限,那么卖出存银行可能就是更好的选择了。

1、如果门市房处于核心商圈,持有出租更合适

如果门市房处于城市核心商圈,那么也就意味着租户生意会很好,而门市房也会很好租出去,这样房产的价值会逐年上涨,那么房租也可能会逐渐上涨。

如果房租每两年涨5%,房产每年涨幅在5%的样子,那么持有门市房每年升值将超过10%的样子,也就是说,每年房租加升值的收益将达到25万。

而存银行250万,年利率也就是4%的样子,一年也就是10万元,这样的情况下,还是继续持有房产出租可能更加合适。

2、如果门市房位置不好,那么卖出存银行可能更合适

如果门市房位置不好,位于比较偏的商圈,房产出租困难,人流比较稀少,这样的情况下,可能租客生意可能也不会很好,这样未来门市房升值空间可能比较小,甚至可能出现租不出去的情况。

这样的情况下,如果是在不看好门市房的前景的话,那么也可以卖出存银行,这样的选择可能更好一些。

而存银行一年也能够有10万元的存款收益,关键是比较省心,可能也是一个比较好的选择。

因此,如果门市房位置不好,升值空间不大,甚至不容易租出去,那么及早出手卖出,存银行也是一个比较好的选择。

3、小节

综上所述,如果门市房位置好,每年能够升值,那么持有出租是比较好的选择,但是如果门市房位置不好,升值前景不乐观,那么卖出去存银行可能就是更好的选择了。

对比那个更加划算我认为应该从两者之间那个带来的收益更高进行对比,但是需要同时考虑未来增值潜力。

首先计算250万元的理财收入。

250万元的本金如果理财的话有很多种选择,比如国债、定期存款、大额存单、结构性存款等,其中收益最高的要数大额存单了,购买起购点为100万元的大额存单,年收益率可以达到4.5%,也就是说如果购买大额存单一年利息收入11.25万元,从数量来看还是很可观的,而且没有任何风险。大额存单可以在到期前进行转让,解决了资金流动性的问题。

其次,计算购买房子的收益。本金250万元,出租的话获得租金每年9万元,得出每年的收益率为3.6%。单纯从收益率上来看,买房子很不划算,每年比存银行少收入2万元。甚至我们没有计算上房子的物业取暖等费用,也是不小的开支。

但是对于房产我们不能单单的看租金收入,还要考虑房产增值的因素。如果房产一年增值5%,再加上9万元的租金就可以秒杀理财收入了。

不过目前房地产已经不是最佳的投资渠道,随着移动互联网时代的到来,现在实体店生意很难做,我们小区我就目睹了,两个商铺不到一年时间就转手。投资商铺目前最主要的看地段怎么样,附近是否配套齐全。如果地段确实不错,可

以投资,即能够房产增值,又可以收租金。

综上分析,我们不能武断的说怎么办比较好,需要综合房产增值空间考虑,最后评价。

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存银行更合适。


1、收益率比较

250万的资产每年租金9万,其年化收益率为3.6%,这个是没有银行高的,因为你250万属于大额存款了,在银行是由利率优惠的。

如图是邮政储蓄官网的大额存款执行利率。在实际的银行中因为揽储压力,大额存款的利率还有可能进一步提高

可见在两种资产的收益率方面,银行存款的收益率高于店铺。

2、资产属性不同

众所周知的原因,店铺一方面因为供过于求,而不具备居住、落户和上学功能,其价格一直受到压制,再因为电商的发展,实体经济一直萎靡不振,自己有一家店铺能保持满租,而且不降低租金就谢天谢地了,搞不好还会房价下跌,租不出去,这些都是风险,相比较银行存款就轻松多了,也不需要操心。


在流动性方面,住宅出售如果不降价想卖出去都得三个月以上,店铺就更长了完全是看天吃饭,商铺的话出售还有高昂的税费,指望下家全部承担在现在的市场环境下不太现实。


总体来说店铺费心、安全性和流动性都不如银行存款。

3、复利的价值

如果银行的存款收益率和店铺的租金一直不变,复利还会导致两者出现巨大的收益。我这里建立一个小小的模型,250万的资产,年化按4%计算。


购买店铺出租,每年收租金10万,十年后的租金为100万,加上自己的本来250万,供给350万。


存银行吃利息,第一年利息10万,本金250万,合计260万,第二年利息为10.4万,本金260万,合计274万……,十年后合计370万。


你可能想这也没什么啊,我们把时间拉长到30年后,店铺资产合计为250+300=550万,银行存款因为复利的效果资产合计为250*(1+0.04)ⁿ(n=30)=810.8万,远超店铺的资产收益了,这就是复利的魅力,也就是“利滚利”。


4、资产配置的角度

进一步我们思考这个问题,如果你的店铺因为某些特殊的原因,比如拆迁、附件规划了商业中心等原因,你预计店铺房价还有一个比较大的涨幅,那么现在继续持

有是好的选择。


如果感觉经济低迷,房价会降低,那么卖出房产,持有现金,等房价稳定后再买入,通过资产配置的功能实现不同种类资产之间的收益平衡,会是更好的选择。


如果我的分析对你有帮助,麻烦点个赞。

250万的本金,年租金9万,9/250=0.036,年化收益率只有3.6%,而普通理财的年化收益率都有4%,所以楼主的这笔投资回报率是太低了,跑输了银行的理财,把钱存银行都比租的回报率要高,而这里面最不确定的就是门市房的未来价格。

250万如果在银行做定存或者理财一年我们保守估计就按照4%来算,一年也有10万的收入了,而且还会保证本金的绝对安全,但年租金回报率只有3.6%的门市房,未来的价值可能都会受到影响,因为租金低说明你的门市房位置有问题,正常的门市房租金回报率都在5%-7%之间,也就是说能跑赢银行的理财,而楼主这个年化3.6%,真的是太低了。

门市房的租金直接就反应了这套门市房的未来价值,首先你的租金是靠人流来决定的,如果你的人流太少,是没有租客愿意长租的,而门市房如果没有租客长租意味着亏损,所以未来即使你出售,这250万的价格也会缩水,而门市房并不是商品房,保值率太低了,尤其人流量不好的门市房,你降价都不一定有人愿意买。

而且现在就算有租客在租,年化收益率还是跑输银行理财的,就是你租了能减少亏损,但不租亏损只能增大,这是一个死循环,而楼主即使现在出售因为客流量的原因,你这250万也会缩水的。

门市房的投资需要

眼光,而且商铺的水电都比商品房贵,并不适合居住,能决定商铺价值的只有客流量和城市的经济,你现在年化3.6%的租金直接就反应了这套商铺的位置和客流量不行,好的商铺租金都是年年上涨的,而差的商铺租金即使下降也没有人愿意租。

总结

商铺如果抵押贷款只能给你50%的额度,而且银行会实地考察,如果没有什么客流量,银行也不会给你贷款的,而商铺的波动率要比商品房大很多,更多的都是有价无市,现在网络对于商铺的冲击很大,如果你的位置不好,即使降价也不一定有人会购买,因为周转率太低了,所以对于商铺的投资还是要看位置和对未来经济的判断,否则你卖都没有人愿意接盘,以前那种一铺养三代的说法已经变成一铺套三代了。

不请自来。如果是笔者来做出选择的话,笔者不会投资这个商铺的。

首先,投资回报率偏低。250万的本金,每年收益9万,投资回报率在3.6%,在商业地产领域这样的回报率是偏低的,一般合理的回报率在6%-8%之间,太高也不靠谱。250万做无风险的大额存单,收益率能有4.26%,收益都比这个店铺3.6%的投资回报率强。


其次,租金收益问题。如果仅是固定9万的租金实在是太低了,需要每年固定百分比的增长才比较合适。一般来说每年固定增长5%-10%之间才是一个商铺比较合理年均增长空间。


然后,商铺产权时间问题。一般的地产商铺产权期为40年,不知道这个商铺还剩下几年,如果产权时间太少了就不太合适;太长的话又是新铺,正在养铺期收益又比较低。


最后,承租人的问题。租你店铺的人是自己找的,还是商家承诺的。如果是商家承诺的话需要留个心眼。很多开发商都会宣传包租几年,

租金多高,其实就是吸引你去购买商铺,你买完后两三年就不会和他说的那么好了。


综上所述,商业商铺的水深、坑多,不太建议什么都不懂的普通投资者去投资商铺,如果真的想去投资商铺,人流量、品牌效应、地理位置、周边社区定位一些列问题都是你在商铺投资前应该考虑清楚的,如果这些问题你想不清楚,不建议投资商铺,否则是要吃大亏的。仅从题主给出的信息来看,笔者建议存银行更靠谱一点。

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